三季度土地市场形势较二季度更加严峻，成交量同环比跌下跌，溢价率持续回落。百强房企拿地同样保持谨慎，4成企业拿地销售比低于行业平均。

　　三季度土地市场形势较二季度更加严峻，成交量同环比跌下跌，溢价率持续回落。百强房企拿地同样保持谨慎，4成企业拿地销售比低于行业平均。

　　前言：三季度土地市场形势较二季度更加严峻，尽管9月份不乏优质地块出让，但仍未能阻止市场热度进一步下滑，全国土地市场平均溢价率跌至7.7%，接近2018年末水平。

　　与土地市场变化同步，9月份企业拿地态度保持谨慎，百强房企拿地销售比0.38，较8月末再降3个百分点，其中4成房企拿地销售比不足0.3，另还有3成房企本月未拿地，谨慎态度可见一斑。区域选择上，聚焦二线的大方向未变，但整体脚步有所放缓，环核心城市周边三四线依旧是房企布局的重心。

　　结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看，四季度大多房企任务重心会在销售上，投资力度还会进一步下滑；对于确实有较大纳储需求的房企而言，建议通过多元化的拿地方式增加土地储备，降低拿地成本及风险。

　　截止9月26日，成交300城成交总建面15648万平方米，同环比分别下降18%和8%。总体来看，土地市场延续低位运行状态，溢价率已经连续5个月下调，9月份300城平均溢价率下滑至7.7%，接近去年市场最冷期间水平。

　　截止至2019年9月末，销售百强房企的新增货值达7.2万亿，相比8月末上涨11%，已有24家房企年内新增货值突破1000亿元，中骏、奥园本月也迈入新增货值千亿阵营。

　　龙头房企的货值优势仍然显著，销售TOP10房企新增货值占45%，较上月上涨3个百分点，20强房企的新增货值占比则达到63%；对比销售集中度来看，前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度，意味着未来TOP30房企市场份额仍有增大的空间。

　　百强房企拿地态度保持理性，拿地销售比下降3个百分点至0.38。分梯队来看最为理性的是10强房企和31-50名的房企，虽然均较一季度有所提升，但两个梯队1-9月拿地销售比分别为0.36和0.33，低于行业平均。

　　而销售在11-20与50-100这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最高，且一直都保持高位稳定，一方面是扩大规模、提升行业地位的需要，另一方面体现出中小房企发展压力比较大。此外销售TOP21-30房企拿地销售比逐季上升迅速，整体实力雄厚。

　　龙头房企投资则更为谨慎，反映在拿地单价上，TOP10房企1-9月份新增土储平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米；相比之下11-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米，对于这部分企业来说，拿地同时还应该注意控制成本，保证盈利空间。

　　房企投资谨慎一方面是受到市场预期向下、融资收紧等外部环境的影响，另一方面也是源于企业自身的土储结构和土储总量的考量。

　　结合刚刚发布的2019年上半年总土储数据来看，规模房企中恒大、融创、绿地等前9月拿地销售比低于百强平均值，拿地收缩背后是其总土储充裕的保障，三家企业2019年上半年总土储货值去化周期均在5.2年左右，高于行业平均4.2年，但又维持相对合理水平。

　　总体来看，大部分规模房企的土储去化保持在行业平均，因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。

　　1-9月仍有一部分房企拿地相对积极，既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业，拿地销售比在0.6左右，显著高于行业平均，也有一些千亿房企如中梁、融信等，拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足，是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。

　　值得警惕的是，前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑，未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略调整的问题。

　　当然，土储并未越多越好，可以看到已有一些土储去化较长的房企在前9月放缓了拿地脚步，例如合生创展、北辰实业等，主动的调整节奏、聚焦货值转化率上，业绩增长的空间犹在。

　　长三角三四线月百强房企新增土储中一二线和三四线的占比几乎旗鼓相当，较去年全年而言，二线个百分点，可以看出，在行业调整过程中企业投资更聚焦于高能级城市。

　　区域层面，得益于土地供应量充足，中西部一直是百强房企拿地最多的区域，1-9月销售TOP100企业在中西部投资占比接近37%，较热度第二的长三角高出8个百分点，从前9月百强房企投资最青睐的TOP10城市中可见一斑，半数均来自中西部，例如武汉、重庆、昆明等。

　　值得注意的是，在三季度，虽然百强房企最热衷投资的三四线依然是南通、佛山、徐州等环核心城市圈的城市，但在二线城市的选择上，杭州、南京等长三角城市格外受房企青睐。

　　另一方面从外部政策、融资环境来看，自从5月发文对房地产相关严格监管以来，7、8月又分别开展了信托公司窗口指导、银行机构房地产业务专项检查等工作，融资环境持续收紧，典型房企的融资总量也随之下降。在这样的宏观环境下，标杆企业万科、碧桂园、恒大表态全年都维持理性的拿地态度，不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。