持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。

　　本期新浪财经上市公司研究院梳理保利地产今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来评估保利地产今年以来的“中考成绩”与“改变”。

　　上半年，保利地产实现营收711.41亿元，同比增长19.48%，归母净利润99.55亿元，同比增长53.27%。中考成绩方面，保利地产总成绩为A-，规模优势较好，成绩为A，盈利能力和业务发展分别为B+、B-，财务实力为A-。

　　基本业务方面，保利地产2019年上半年拿地金额为533亿元，拿地面积为826万㎡，而2018年上半年拿地金额为873.9亿元，拿地力度有所放缓。保利地产半年销售金额在克而瑞合同销售排行中位列第4位，与上年持平。上半年公司销售额为2526.2亿元，较去年同期上涨约17%。拿地强度（拿地金额/销售金额）较小，为0.21，销售均价与拿地均价之比为2.39。公司存货周转率为0.09，同比变化不大。

　　财务方面，保利地产今年中期平均融资成本为4.99%，较2018年略有下降，低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，保利地产平均融资成本为5.03%。截止上半年，公司净负债率为76.64%，低于行业均值99.62%，较上年末的80.55%小幅下降。

　　目前保利地产货币资金+受限制使用资金共有1227.65亿元，短期债务为466.77亿元，长期债务为2243.14亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，保利地产短期偿债压力指数为0.38，明显低于主流房企数据均值0.66。

　　规模与盈利方面，保利地产规模优势较好，盈利能力有所上升。2019年上半年保利地产总资产9330.97亿元，净资产1934.17亿元，土地储备货值为11759.6亿元（以当期销售均价乘以土储面积所得），权益土储货值为7260亿元。

　　上半年，保利地产的销售毛利率为39.75%，三费较去年同期均有所上升，销售净利率为18.23%，高于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE为7.91%，低于行业平均水平9.8%。

　　（3）上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。

　　（4）上市房企经营数据统计为2018年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。