房企信托和债券等融资渠道近期有进一步收紧的

　　14家上市银行房地产贷款：上半年平稳增长，下半年收紧

　　段思宇

　　这14家银行的合并抵押贷款余额约为2.45万亿美元，其中招商银行持有最大的余额。]

　　住房贷款一直是市场的焦点。在个人住房贷款方面，对抵押利率定价的调整将直接影响购房者的成本；在房地产贷款中，对住房企业的多重融资渠道进行监督和收紧，对机构的非法"输血"进行严格的调查，导致许多业内人士担心高度杠杆的住房企业。

　　在此背景下，涉房贷款将走向何方？对此，第一财经记者统计了目前已公布的14家A股上市银行的涉房贷款情况，发现2019年上半年个人房贷继续平稳增长，房地产信贷相对宽松。但相较上半年，多数机构在报告中提及，下半年增速或将有所放缓。

　　个人住房贷款增速超过10%

　　今年上半年，上市银行对住房抵押贷款投资的热情有增无减。 来自《第一财经日报》的数据显示，截至8月26日，a 股市场有14家银行发布了2019年半年度财报。 根据业绩报告，11家银行的个人住房按揭贷款增幅超过10% ，其中5家超过20% ，郑州银行最高，较去年年底增加近36% 。

　　郑州银行个人抵押贷款余额2233亿元，占个人贷款业务的近一半。

　　郑州银行的一份报告称，其上半年加快个人业务服务产品的创新，积极推进“住房抵贷款”的产品迭代升级，制定差异化的定价和贷款对现有的住房贷款利率的量的基础上，明确标准复议。

　　14家银行房贷总余额约2.45万亿元，其中招商银行贷款余额最高，约1.03万亿元，占贷款总额的23.95%，比上年末提高0.33个百分点。

　　关于个人住房贷款数量的增长，招商银行在报告中指出，今年上半年，招商银行抓住了市场需求相对活跃的机遇，适当增加了对个人住房贷款资源的投资。 截至报告期末，公司个人住房贷款余额较去年年底增长11.47% 。

　　浦东开发银行、华夏银行、平安银行、江苏银行次之，浦东开发银行、华夏银行、平安银行、江苏银行的贷款余额分别为6700亿、2000亿、1900亿和1600亿元，分别占贷款总额的23.95%、17.94%、11.60%和16.06%，但平安除外，比去年年底低0.1个百分点。

　　相较股份行和城商行，农商行的个人住房按揭贷款余额和占比较小，例如青农商行、苏农银行、张家港行和江阴银行的余额为170亿、58亿、50亿和41亿元，占总贷款比分别为10.6%、8.84%、7.62%和6.4%。其中，青农商行和苏农银行的占比相较去年降低了0.88个和0.46个百分点。

　　对于未来个人住房贷款的增长趋势，有业内人士表示，预计下半年的增速将比上半年有所放缓，随着居民杠杆水平的快速提高和房地产调控相关政策的制约。

　　最近还有消息称，合肥有12家银行已停止二手房贷款。 对此，来自首位财经记者消息人士的最新消息是，在12家银行中，中信银行、招商银行、广发银行、交通银行、杭州银行、渤海银行均回复称，他们没有停止放贷，其他银行则没有表示。

　　值得一提的是，从2019年10月8日起，新商品房贷款利率的定价“锚”将发生变化，或对个人住房抵押贷款产生一定影响。根据公告，个人商品房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为基础。其中，第一套不得低于相应周期LPR，第二套不得低于相应周期LPR加60个基点..

　　这意味着，今后不再有折扣的抵押贷款，并有利率在同一时间的下限。李万芙蓉360大数据研究所分析师对记者表示，个人住房贷款利率体系是它的定价基准日也由贷款基准利率转换为LPR（贷款利率的市场价格）的一个组成部分，可以发挥更好的市场的作用;个人住房贷款利率的其他条款也都是长期的房地产管理机制和区域市场的差别化住房信贷政策，“住不炒客房”进一步落实的调整房贷利率政策定位的重要组成部分。

　　“至于房贷利率的走势，主要受房地产市场调控政策和银行信贷资金状况的影响，”李说

　　房地产贷款正在增长

　　根据14家银行的业绩报告，上半年房地产业贷款余额达1.28万亿美元，其中10笔贷款比去年底增加，其中上海银行占18.66%，招商银行贷款失败率为0.48%。

　　上海银行称，其房地产业贷款主要投向了旧区改造及保障性住房、刚需住宅等服务民生且符合调控方向的项目；招商银行亦表示，贷款主要投向了优质战略客户，并且高度重视房地产领域的资产质量控制和风险防范，严控战略客户名单外增量投放。

　　SPDB、平安银行、华夏银行的贷款规模均落后于招商银行，分别为2940亿元、1兆9970亿元、1425亿元。其中，平安银行（华夏银行未公布）的不良率最高，为0.82%，比去年同期下降了0.74个百分点。

　　值得一提的是，与其他农业商业银行相比，青农商业银行的规模为274亿元人民币，远远超过上一个地方江阴银行的规模，后者接近3亿元人民币。

　　国有银行分行的一位高级成员告诉第一位金融记者，银行对房地产业务的内部信贷传递主要是基于行业监管政策、监管要求和行业运作。“至于目标，银行往往用白名单来判断，几乎所有能够进入白名单的公司都是首席公司，比如行业前50名，偿还债务的能力很强，这也可以确保资产的质量，利润也比其他公司更稳定。”他说。

　　不屈服的一面，据记者统计，14家银行，只有七个公布房地产贷款的不良率，这是郑州银行中最低的，仅为0.01％，0.17个百分点，较月初下降。其次是上海银行0.12％，与年初提高0.08个百分点，此外公司是情浓0.13％，0.48％，中国招商银行，上海浦东发展银行0.74％，0.82％和平安银行的0.94％银行青岛。

　　2019年上半年，随着房地产贷款规模的不断扩大，房地产企业信托和债券等融资渠道收窄，近期相关政策进一步收紧，有人表示，这将给部分中小型住宅企业和高杠杆率住宅企业带来一定的金融压力。

　　同时，监管机构高度重视房地产企业资金的非法流动。 根据七月份一个窗口对一些银行的指导，为了控制房地产贷款的增长速度，中国银监会八月初也发布了关于对房地产业务进行专项检查的通知，其中提到在信用管理方面，要注重房地产开发贷款和土地储备贷款的管理，包括集中管理、资金来源真实性审查、最低资本比率要求的实施、企业资格审查等。 未完成项目的不符合规定的资金筹措。

　　"一系列的监管措施实际上应该引导资金流向真正的经济，而不是集中在房地产企业，市场应该把住房企业的收入期望水平提高，即回归到住房企业的源头，在未来，银行还将根据相关的国家政策在制造业和包容性企业中投入更多的资金，以促进经济发展。"说。

　　责任编辑：唐婧